부동산 거래 필수 체크! 아파트 등기사항전부증명서 확인법

 

부동산 거래나 임대차 계약을 할 때 등기사항전부증명서(구 등기부등본)는 소유권과 권리관계를 명확히 파악할 수 있는 필수 서류입니다. 하지만 그 내용이 복잡하고 어렵게 느껴질 수 있는데요. 이 글에서는 등기사항전부증명서의 주요 구성 요소, 확인 방법, 그리고 주의사항을 쉽게 설명드리겠습니다.

 

1. 등기사항전부증명서란?

부동산의 소유권 및 권리 관계를 한눈에 확인할 수 있도록 작성된 문서입니다. 부동산의 기본 정보와 함께 소유권, 근저당권 등 다양한 권리 설정 내용을 확인할 수 있습니다.

 

2. 등기사항전부증명서의 구성

등기사항전부증명서는 크게 표제부, 갑구, 을구 세 부분으로 구성되어 있습니다.

 

• 표제부 : 부동산의 기본 정보를 담고 있습니다. 아파트의 경우 소재지, 건물 명칭, 건물 내역(구조, 층수, 면적 등), 대지권의 표시 등이 기재됩니다. 쉽게 말해 아파트의 주소, 크기(㎡), 몇 층인지 같은 기본 정보가 적혀 있어요.

 

• 갑구 : 소유권에 관한 사항이 기록됩니다. 소유권 보존 등기, 소유권 이전 등기, 가압류, 가처분, 경매 신청 등의 내용이 포함됩니다. 가끔 "가압류"나 "경매 신청" 같은 게 적혀 있다면 문제가 있는 집일 수도 있어요.

 

• 을구 : 소유권 이외의 권리에 관한 사항이 기재됩니다. 근저당권, 전세권, 임차권, 지상권 등의 설정 여부를 확인할 수 있습니다. 집에 설정된 빚(근저당권)이나 전세권이 적혀 있어요. 예를 들어, 은행에서 대출을 받았다면 " 이 집에 얼마만큼 빚이 있다"는 게 표시돼요.

      

 

3. 등기사항전부증명서 확인 시 주의사항

 

• 소유권 확인 : 갑구를 통해 현재 소유자가 누군인지, 소유권 이전이 어떻게 이루어졌는지 확인해야 합니다. 이를 통해 실제 거래 상대방이 정당한 소유자인지 판단할 수 있습니다. 갑구에 적힌 주인이 집을 파는 사람과 같은지 꼭 확인하세요. 주인이 다른 사람이라면 문제가 될 수 있어요.
• 권리 설정 여부 확인 : 을구를 통해 근저당권, 전세권 등의 설정 여부를 확인해야 합니다. 특히 근저당권이 설정되어 있다면 채권최고액을 확인하여 부동산의 담보 부담 정보를 파악해야 합니다. 빚이 많으면 위험할 수 있어요.
• 말소사항 포함 여부 : 등기부등본 발급 시 '말소사항 포함'으로 발급받으면 과거의 권리 변동 내역까지 확인할 수 있습니다. 이를 통해 부동산의 과거 권리 관계를 상세히 파악할 수 있습니다. 예전에 있던 빚이나 문제들이 없어졌다(말소)고 표시되었는지도 확인해야 해요.
• 대지권 비율 확인 : 아파트의 경우 대지권 비율이 재개발이나 재건축 시 중요한 요소가 될 수 있으므로, 표제부에서 이를 확인해야 합니다.

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4. 등기사항전부증명서 발급 방법

 

• 온라인 발급 : 대한민국 법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)를 통해 부동산의 주소를 입력하여 열람(700원)하거나 발급(1,000원) 받을 수 있습니다. 
• 오프라인 발급 : 가까운 등기소, 시청, 구청, 주민센터에 설치된 무인발급기를 통해 발급받을 수 있습니다.

 

5. 추가 주의사항

 

• 계약 전 최신 등기부등본 확인 : 부동산 거래나 임대차 계약 시에는 계약 직전에 최신 등기부등본을 발급 받아 변동 사항이 없는지 확인해야 합니다. 등기부등본은 발급 시점의 정보만을 반영하므로, 이후 변동이 있을 수 있습니다.
• 권리분석의 중요성 : 등기부등본을 통해 소유권 및 각종 권리 설정 여부를 꼼꼼히 확인하여 예상치 못한 법정 분쟁을 예방해야 합니다. 등기사항전부증명서는 부동산의 권리 관계를 명확히 파악하는데 필수적인 서류입니다. 정확한 확인과 주의사항을 숙지하여 안전한 부동산 거래를 진행하시기 바랍니다.

 

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